עורך דין זהר באואר

הסכמי שכירות- שלילת תוקפם של סעיפים דרקוניים

בעלים של עסק מסחרי השכירו חנויות - אך השוכרים נמנעו מלשלם דמי שכירות, זאת בשל טענות בדבר ניהול לא מקצועי של בעל העסק, ובאי מילוי התחייבויות שונות של הנהלת בעלי העסק כלפיהם. מה עוד, שלטענתם תקופת השכירות טרם החלה.

השוכרים הגישו כנגד הבעלים תביעה כספית ובקשה למתן סעד הצהרתי, לפיה אין הם חייבים סכום כסף כלשהו. הבעלים מצידם הגישו כנגד השוכרים תביעות כספיות ותביעות לסילוק יד.
הבעלים התריעו בשוכרים, כי הם עומדים לממש את זכותם על-פי סעיפי הסכמי השכירות, לפיהם במקרה בו הבעלים יודיע על ביטול הסכמי השכירות רשאים הם לנתק את החנויות מרשת החשמל והמים, ולפנותם מהחנויות ולשם כך אף רשאים הם להפעיל כח סביר ובכלל זה לפרוץ לחנויות ולהוציא את הציוד המצוי בהם.

השוכרים מיהרו לעתור לבית המשפט למתן צו מניעה זמני, לפיו ייאסר על הבעלים לפנותם וכן ייאסר עליהם לנתק החנויות מרשת החשמל והמים. בית המשפט נעתר לבקשה, והוציא צו מניעה זמני, תוך חיוב השוכרים בהפקדת ערבות לפיצוי הבעלים על נזקיהם במקרה בו התביעה של השוכרים תידחה.

הבעלים הגישו בקשת רשות ערעור, אשר נדונה כערעור בבית המשפט העליון. והנה, בהחלטה תקדימית, השופטת קיבלה את הערעור והורתה שצו המניעה האמור יבוטל, אלא אם כן השוכרים ישלמו בתוך 30 יום את דמי השכירות המגיעים מהם החל מתחילת תקופת השכירות ואילך.

על כל פנים, פסק הדין מכיל שני חידושים עקרוניים בשני ענפי משפט שונים. האחד - בתחום חוזי השכירות, והאחר - בתחום צווי מניעה.
לראשונה הכשיר בית המשפט תניה של "עזרה עצמית" (SELF HELP) בחוזי שכירות, שמשמעותה, שהמשכיר רשאי לפנות את השוכר מהמושכר ולסלק את מטלטליו בכוחות עצמו, תוך שימוש בכח סביר וללא צו שיפוטי, זאת במקרה בו דייר, אשר לטענת הבעלים הפר את ההסכם ושבעקבות כך הודיע המשכיר על ביטול ההסכם.
כמו כן, רשאי המשכיר, עוד בטרם ביצע את הפינוי בפועל, לגרום לניתוק זרם החשמל ואת המים למושכר.

עד כה, בכל המקרים בהם הובאו להכרעה סעיפים דומים בחוזי שכירות, שללו בתי המשפט את זכותם של המשכירים לפנות בעצמם את המושכרים בין מן הטעם שראו בהפעלת סעיף כפעולה הנוגדת את סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), המחייב צד לחוזה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, ובין מתוך כך ששללו את תוקפו של הסעיף (כפי שקבע בית המשפט המחוזי בפסק דינו מושא הבקשה דנן).

בית המשפט המחוזי (בחיפה), שלל את תוקפו של הסעיף שבהסכם המתיר לבעלים לפעול כאמור מן הטעם שאין להשלים עם מצב שבו מתקשר יקבע בחוזה סנקציה הכוללת שימוש בכח בגין הפרה של החוזה על ידי הצד השני.

להכשרת ביצוע אמצעי אכיפה עצמיים על ידי משכירים ישנן הלכות משפטיות ומעשיות מרחיקות לכת, העלולות להביא לתקלה חמורה. שכן, השכרת דירות ועסקים הינן העסקות הנפוצות ביותר מבין כלל העסקות המשמעותיות המתבצעות בישראל. השארת האפשרות של המשכירים לפנות ולסלק ידם של שוכרים ללא צו שיפוטי, עלולה לפגוע ברבבות שוכרים ולגרום לנזקים עצומים ולניצול לרעה של הכח הנתון למשכירים על פני השוכרים.

אמנם יכול שוכר לפנות בעתירה למתן צו מניעה, אולם סיכויו פחתו לאור הפסיקה דלעיל. הוא אף יוכל לתבוע את המשכירים על הנזקים שנגרמו לו, וזאת למקרה שיוכיח שלא היתה הפרה מצידו ו/או שהחוזה בוטל שלא כדין. אולם לצורך כך עלול השוכר להיכנס לסחרור של הליכים משפטיים יקרים, ולא תמיד השוכרים הם כאלה שיכולים או מסוגלים להכנס להוצאות כספיות שכאלה. כך שההליכים המשפטיים המיותרים עלולים לדרדר מצבם. מכאן שמכל בחינה שהיא, רצוי להביא, ובמהרה, את הסוגיה, פעם נוספת לפתחו של בית המשפט העליון כדי שזה יביא לאיזון נכון יותר בין האינטרסים השונים ויחזיר עטרה ליושנה.

הסוגיה האחרת שנדונה והוכרעה באותה החלטה הייתה בעניין התנאים להשארת צו המניעה על כנו. והנה, גם כאן חרג בית המשפט מהכללים נהוגים בעניין זה. משניתן צו מניעה, בית המשפט שוקל אם לחייב את התובע במתן ערובות לנזקים שעלולים להיגרם למקרה בו התביעה העיקרית תידחה. המוטו הוא להבטיח פיצוי בגין נזקים שייגרמו מעת מתן צו המניעה ואילך, ובאופן שאין במתן הצו כדי להכריע בהליך העיקרי שמתנהל בין הצדדים. והנה, במקרה דנן, קבע בית המשפט, שמאחר שנקבע בהסכם שהשוכרים מנועים מלקזז מתוך דמי השכירות סכומים שהבעלים חייבים להם, לכן עליהם קודם כל לשלם את דמי השכירות.

מכאן שבית המשפט קבע שתנאי להשארת צו המניעה על כנו הוא, שהשוכרים ישלמו את דמי השכירות מתחילת השכירות ואילך. כלומר, בית המשפט חרג מהנהוג, והכריע בעצם בשני ההליכים העיקריים שהתקיימו בין הצדדים ואשר טרם נדונו לגופם. דהיינו: אם השוכרים לא ישלמו את דמי השכירות בתוך 30 יום, יוכלו הבעלים לסלק את ידם של השוכרים מהחנויות, ובכך תוכרע תביעת הפינוי שהגישו הבעלים.

לעומת זאת, אם השוכרים ישלמו את דמי השכירות, הרי שהמשמעות היא שבית המשפט הכריע בהליך המשפטי שנקטו הבעלים, למרות שאלה טענו שלא חלה עליהם החובה לשלם את דמי השכירות, שכן לגרסתם, עקב מעשים ומחדלים של הבעלים, תקופת השכירות כלל לא החלה.

בעניין זה, עם כל בכבוד, דעתו של בית המשפט המחוזי מעוגנת היטב והולכת בדרך המלך של הלכות וצווי מניעה. שכן, בין הצדדים נתגלתה מחלוקת אמיתית שמן הראוי לבררה במסגרת הליך שיפוטי, וכל עוד הליך זה לא נסתיים, יש למנוע את השימוש בכוח ובאמצעי לחץ כנגד השוכרים.

לסיכום:

על פניו נראה  שיש לשלול מכל וכל תוקפם של סעיפי דרקוניים בהסכמי שכירות, לפיהם רשאים המשכירים להיות תובעים, שופטים, ומוציאים לפועל של פינוי דיירים או ניתוק החשמל והמים מהמושכרים.

למעשה, מתן צו מניעה במקרה שכזה מחוייב המציאות, אף ללא מן כל ערבות מצד השוכרים. אומנם נכון שבמציאות ישנם שוכרים אשר מנצלים לרעה את העובדה שניתן לסלקם רק בתום ההליכים המשפטיים, אך זהו המחיר שאנו כחברה מחויבים לשאת כדי לא להידרדר למצב של כל דאלים גבר. משכך, יש להימנע ככל האפשר מלאפשר שימוש של "עזרה עצמית" על- ידי המשכירים ולהישאר את ההכרעה לבתי המשפט לעת שידונו בתביעות ההדדיות לגופן. 

האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ערוך ומסודר.