• מאת קבוצת-פארטו

אמידת ערכן של קרקעות לא-סחירות בישראל

מידי פעם מפרסמים משרדי הממשלה מכרזים לפרויקטים ציבוריים עתירי קרקע, המיועדים להקמה על קרקעות לא-סחירות. ישנו קושי בתמחור ערכן הכלכלי של קרקעות אלו ולרוב מיוחס להן ערך נמוך העלול להוביל לצריכת קרקע גבוהה, אובדן שטחים פתוחים וחוסר כדאיות להקמת הפרויקטים. בעיות אלו מצריכות ייעוץ כלכלי שיאפשר לאמוד את ערכן של קרקעות לא-סחירות. בפארטו פותח מודל לחישוב ערכן של קרקעות כאלה בישראל.

המודל מבוסס על ערכי קרקעות סחירות ומשתמש במדדים שונים כגון מיקום ומצב סוציו-אקונומי באזור. המודל  שימש  להערכת  קרקעות  לא-סחירות  בארבעה  אזורים  בהם  קיים  עניין  להקמת  מתקנים  לאנרגיות מתחדשות בישראל. מתוצאות המודל עולה כי ערכי הקרקעות הינם גבוהים במידה ניכרת מהמחיר שניתן על ידי השמאי הממשלתי. הממצאים מצריכים לשקול תכנית עסקית חדשה להקמת המתקנים באזורים אחרים בעלי ערך קרקע נמוך יותר.

ישראל הינה מדינה קטנה ולקרקעותיה יש ערך רב, לפיכך  כאשר  מגבשים תכנית אסטרטגית להקמת פרויקטים  ציבוריים על קרקע ציבורית, יש  חשיבות  בהפנמת  ערך  הקרקע  האמיתי.  קרקעות רבות המיועדות לפרויקטים ציבוריים אינן סחירות, כאשר ייעוץ עסקי סטנדרטי אינו יכול להגדיר עבורן ערך  שוק. על כן יש לגבש מודל אלטרנטיבי לבדיקת כדאיות כלכלית נכונה.

המודל מתחשב במאפיינים  שונים  של  מיקום  הקרקע,  כגון  מרחק  מתל אביב, מיקום מטרופוליני, מיקום בצפון או בדרום, קרבה לים ומצב סוציו-אקונומי. הערך הסופי המתקבל מהמודל מהווה את ערך הקרקע האמיתי שלרוב איננו נלקח בחשבון, ומאפשר לספק יעוץ כלכלי נכון יותר לחישוב עלויות הפרויקט.

המודל אינו מתייחס לגורמים אחרים המשפיעים על כדאיותו הכלכלית של השימוש בקרקע אשר הינם

ספציפיים לפרויקט מסוים. הדוגמה שהוצגה לשימוש במודל המוצע בחנה קרקעות לא-סחירות בארבעה אזורים  בהם  יש  עניין  להקמת  מתקנים  לאנרגיות מתחדשות.  לקרקעות  אלו  קבע  השמאי הממשלתי ערך של $32.1 לדונם לשנה. מתוצאות המודל עולה כי  ישנם  הבדלים  ניכרים  בערכי  הקרקע  באזורים השונים, הנעים בין $1,870 ל-$5,340 לדונם. לקרקעות אלו יש ערך כלכלי הגבוה משמעותית מהערך שנקבע  להן  על  ידי  השמאי  הממשלתי,  וזאת  למרות מיקומן המרוחק מאזורים מיושבים.

עוד עולה מממצאי המודל כי ערך הקרקע הגבוה ביותר התקבל  באזור  בו  יועד  השטח  הגדול  ביותר,  עובדה שעלולה  לפגוע  בכדאיותו  הכלכלית  של  הפרויקט במידה ויוחלט להקימו באזור זה. שימוש במודל מאפשר הטמעה של עלויות הקרקע בעת מתן יעוץ עסקי לפרויקטים ציבוריים, ויכול  לסייע במניעת מימוש פרויקטים שאינם כדאיים כלכלית.

© כל הזכויות שמורות לקבוצת פארטו בע"מ


הוספת מאמר